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Per la certificazione energetica dal 1 gennaio 2008 in Lombardia scatta la seconda fase

La certificazione energetica (di seguito anche “CE” o “ACE”), come certamente noto, è un documento attestante il valore di consumo energetico del sistema edificio-impianti e che assegna ad un edificio (o appartamento), formalmente e per la durata di dieci anni, una classe energetica di appartenenza in funzione del consumo dell’immobile.
Se vogliamo trovare un semplice e quanto mai attuale paragone si deve avere come riferimento il mercato automobilistico. Una casa a basso impatto ambientale sarà paragonabile ad una autovettura Euro4 mentre una casa ad alto impatto ambientale sarà una auto definita Euro0.
Alla data di redazione del presente articolo l’esito della valutazione non ha alcuna implicazione in termini fiscali: non esistono quindi maggiorazioni ICI per le case che consumano di più e non esistono sgravi per le case che consumano di meno (1). Si tratta quindi di un’opera di censimento del patrimonio immobiliare che deve essere eseguita, secondo determinate tempistiche, solo da professionisti abilitati dalla regione di competenza che ha lo scopo di sensibilizzare le popolazione ad un uso razionale delle risorse e che mira a migliorare l’efficienza del sistema edificio-impianti attraverso il suggerimento di interventi di riqualificazione energetica (oggetto oggi di detrazione del 55% sul reddito IRPEF). La certificazione energetica degli edifici si presta quindi a migliorare la trasparenza e l’efficienza del mercato immobiliare, fornendo ai potenziali acquirenti una informazione oggettiva della prestazione energetica dell’immobile.
Una maggiore cultura sul consumo razionale delle risorse energetiche rientra negli obiettivi strategici della Nazione e delle singole regioni (Lombardia in primis).

Fatte le doverose introduzioni generali vediamo di comprendere, al 1 gennaio 2008, lo stato dei lavori per la Regione Lombardia e perché si può parlare di “seconda fase” (2).

Il DGR VIII/5773 (disposizioni inerenti all’efficienza energetica in edilizia) ha stabilito la seguente gradualità temporale (art. 6, comma 2) circa la necessità di produrre la certificazione energetica all’atto del rogito:
a) a decorrere dal 1° settembre 2007, per tutti gli edifici, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell’intero che avvenga mediante la vendita di tutte le unità immobiliari che lo compongono, effettuata con un unico contratto. Qualora l’edificio oggetto di vendita sia costituito da più unità immobiliari, servite da impianti termici autonomi, è previsto l’obbligo della certificazione energetica di ciascuna unità;
b) a decorrere dal 1° gennaio 2008, nel caso di contratti “servizio energia”, nuovi o rinnovati, relativi ad edifici pubblici o privati.
Entra quindi in vigore l’obbligo di certificazione energetica di tutti gli edifici e dei singoli appartamenti oggetto di compravendita che sono serviti da contratti “servizio energia” (di seguito anche “CSE”).

Cos’è un CSE e come capire se il venditore è servito da questo tipo di contratto ?
Il contratto servizio energia è l’atto contrattuale, disciplinato dal DPR 412/93, che disciplina l’erogazione dei beni e servizi necessari a mantenere le condizioni di comfort negli edifici nel rispetto delle vigenti leggi in materia di uso razionale dell’energia, di sicurezza e di salvaguardia dell’ambiente, provvedendo nel contempo al miglioramento del processo di trasformazione e di utilizzo dell’energia (cfr. DGR VIII/5773, art. 2, lettera f). Di norma i CSE sono stipulati in grandi condomini o in grandi complessi residenziali nei quali la gestione del calore viene affidata ad aziende esterne. Il teleriscaldamento è una forma di CSE.
In assenza di informazioni da parte del venditore il modo migliore (e talvolta anche l’unico) per sapere se lo stabile è servito da una centrale termica in CSE è quindi chiedere all’amministratore di condominio.

Quali sono i tempi necessari per eseguire una certificazione energetica ?
I tempi per la redazione di un ACE sono variabili e vanno da un minimo di 5 giorni ad un massimo di 15 giorni. La variabilità dipende, principalmente, dal Comune in cui si trova l’immobile oggetto di certificazione.
La procedura per redigere un ACE è la seguente:
1. si fissa un sopralluogo presso l’immobile del Cliente la fine di eseguire i rilievi utili per la stesura dell’Atto;
2. dopo aver pagato in posta (o a mezzo B/B) il bollettino di € 10,00 quale contributo per le spese di gestione della pratica, il soggetto certificatore apre un numero di protocollo presso il catasto energetico, redige l’Atto, lo invia telematicamente al catasto e stampa la ricevuta;
3. dopo aver stampato l’Atto il certificatore si deve recare presso il Comune di competenza per la vidimazione del documento da parte dell’ufficio competente. Nei casi migliori è necessario un solo sopralluogo, nei casi peggiori il Comune trattiene il documento e lo restituisce vidimato solo dopo diverso tempo ed è quindi necessario un secondo sopralluogo.
Il principale scoglio, in termini di tempo, è rappresentato quindi dal Comune in quanto i tempi per l’evasione della pratica possono essere variabili da Comune a Comune.

Qual è il costo approssimativo della perizia ?
In un’ottica di libero mercato non sono stati stabiliti dei prezzi da parte della regione Lombardia. Riteniamo pertanto giusto parlare anche di questo argomento.
Prendendo come riferimento un immobile delle dimensioni fino a 100 mq il costo per la stesura dell’Atto varia da un minimo di 500,00 euro ad un massimo di 1.000,00 euro (si parla sempre di prezzi al netto di IVA) in funzione del materiale che viene messo a disposizione del soggetto certificatore (e dell’ubicazione dello stabile). Maggiore è la quantità di informazioni disponibili minori saranno i rilievi necessari e minore sarà quindi il costo per il Cliente che deve vendere l’immobile. Per appartamenti di dimensioni minori non è comunque possibile scendere sotto la cifra minima in quanto vi sono dei costi “tecnici” indipendenti dalla dimensione e dalla tipologia di immobile da certificare.
Preme molto evidenziare che, nonostante l’Atto serva per adempiere ad un bisogno “istantaneo” (il rogito), lo stesso ha una validità di dieci anni e pertanto rimane associato all’immobile per molto tempo. L’esecuzione di una perizia professionale ed effettivamente rispondente alle prestazioni energetiche dell’edificio, in un mercato che sempre più andrà verso gli immobili a basso consumo energetico, assume, in un ottica di lungo termine, un ruolo assai importante. Per questo motivo ci preme sempre suggerire di affidare la perizia a professionisti di comprovata esperienza in grado di eseguire prestazioni professionali serie. PLS S.r.l., per mezzo dei propri certificatori abilitati (affiancati da ingegneri edili junior e senior e da consulenti legali), è in grado di adempiere a questa incombenza in maniera rapida e professionale.

Chi è tenuto a pagare l’Atto ?
L’ACE deve essere messo a disposizione dell’acquirente da parte del venditore. Si ritiene pertanto che spetti a questi il pagamento dell’onorario del professionista. È ragionevole pensare che, nell’ambito di un rogito, nulla vieti un accordo tra le parti.

Ing. Alessio Sanavio

PLS S.r.l. è una società composta da professionisti e specializzata nella redazione di certificazioni energetiche che opera nel territorio di Milano ed in tutta la Lombardia. La stessa opera offrendo al Cliente un’assistenza completa per il tramite di geometri, ingegneri junior, ingegneri senior, ingegneri dominus, certificatori energetici abilitati e consulenti legali. Tra i servizi offerti vi è anche la nomina di certificatore energetico di cantiere e le consulenze energetiche.

Per maggiori informazioni:
PLS S.r.l.
via Donizetti, 4
20122 Milano
Tel. 02.40707180 – fax 02.70039991
Mobile: 333.9272538
Web: www.certificatoreenergetico.com
Referente di progetto: ing. Alessio Sanavio

(1) Per completezza si rende noto che la finanziaria 2008 conferisce ai Comuni il potere di fissare, a decorrere dall’anno di imposta 2009, un aliquota agevolata inferiore al 4 per mille per chi installi "impianti a fonte rinnovabile per la produzione di energia elettrica e/o termica per uso domestico" per la durata massima di tre anni per gli impianti solari termici e di cinque anni per tutte le altre tipologie di fonti rinnovabili). “…conferisce il potere…” non implica il fatto che il Comune recepisca tale facoltà.

(2) Altre regioni hanno emanato Leggi Regionali in materia di certificazione energetica ma l’entrata in vigore di detti decreti è, alla data di redazione del presente articolo, troppo recente per poter parlare di “fasi”.

Questo “Memorandum operativo” ha il solo scopo di fornire indicazioni generiche in materia di certificazione energetica, pertanto, il documento in menzione non ha alcuna valenza giuridica e le informazioni in esso riportate rappresentano esclusivamente una estrema “sintesi” della vigente normativa cui, necessariamente, ci si deve riferire per qualsiasi ulteriore valutazione e chiarimento interpretativo, anche di natura giuridica. Pertanto tutti i lettori e/o utilizzatori sono invitati ad affiancare al presente “Memorandum operativo” i testi di Legge di riferimento ed i relativi allegati nella loro integrale pubblicazione.

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